თანამედროვე კაპიტალიზმის ეპოქაში, ქვეყნებისათვის რთული წარმოსადგენი იყო ეკონომიკური პროცესების, მათ შორის ტურიზმისა და სამშენებლო საქმიანობების ფაქტობრივი შეჩერება. ბოლო დროს განვითარებულმა მოვლენებმა მსოფლიო ეკონომიკას მნიშვნელოვანი ფინანსური ზიანი მიაყენა.

საქართველოს მთავრობამ სხვადასხვა დარგის ამოქმედების ანტიკრიზისული გეგმა შეიმუშავა. გამომდინარე იქიდან, რომ გამოწვეული კრიზისი უძრავი ქონების გაყიდვის შემცირების გამო, სამშენებლო ბიზნესზე უარყოფითად აისახა, მნიშვნელოვანი ყურადღება დაეთმო დეველოპერული სექტორისათვის მხარდასაჭერ ანტიკრიზისულ გეგმას. ტურიზმის შემდეგ ყველაზე დიდი დარტყმა სწორედ სამშენებლო სექტორმა მიიღო. ეს არის დარგი, რომელშიც რიცხობრივად ყველაზე მეტი ადამიანია დასაქმებული – მუშები, არქიტექტორები და სხვა. იგი ქვეყანაში ერთ-ერთი სწრაფად მზარდი ინდუსტრიაა. ამიტომაც, სამშენებლო სექტორის ხელშეწყობა მთავრობის ერთ-ერთ პრიორიტეტად იქცა.

საქართველოს მთავრობის მიერ წარდგენილი ანტიკრიზისული გეგმით დასახელდა სექტორის 4 ძირითადი გამოწვევა:

1. საცხოვრებელი ბინების გაყიდვების მაჩვენებლის ვარდნა;

2. საცხოვრებელი ბინების ფასების შესაძლო მერყეობა;

3. მშენებლობის დასრულების რისკების ზრდა;

4. დეველოპერული კომპანიების შემცირებული წვდომა ფინანსებზე.

გეგმაში მნიშვნელოვანი ადგილი უჭირავს მშენებლობის განმახოციელებელი პირების მხარდაჭრასა და მოსახლეობის მიერ იპოთეკური საბანკო კრედიტების ხელმისაწვდომობის უზრუნველყოფას. 2020 წლის 25 ივნისს კანონმდებლობაში ზუსტად აისახა წარდგენილი გეგმის ნორმატიული მოწესრიგება.

მოსახლეობაში დიდია დაინტერესება ხელშეწყობის პროგრამების პირობებთან დაკავშირებით. სატელევიზიო საშუალებით გაშუქებული ანტიკრიზისული გეგმის შესახებ წარმოდგენის შექმნისათვის, მიზანშეწონილია, მიღებული დადგენილებების განხილვა.

2020 წლის 25 ივნისს დამტკიცდა საქართველოს მთავრობის დადგენილება N386, რომელიც წარმოადგენს „სამშენებლო სექტორის ხელშეწყობის“ სახელმწიფო პროგრამას.

დადგენილების თანახმად, სახელმწიფოს მიერ ამ საქმიანობის განმახორციელებელი უფლებამოსილი ორგანო არის საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სისტემაში შემავალი – სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტო (შემდგომში „სააგენტო“), ხოლო ე.წ ბენეფიციარი, სარგებლის მიმღები არის მენაშენე – ნებისმიერი კერძო სამართლის იურიდიული პირი, ასევე სამოქალაქო კოდექსის 930-ე მუხლით გათვალისწინებული ამხანაგობა (ორი ან რამდენიმე პირის მიერ ორგანიზაციის შექმნის გარეშე მოქმედება საერთო სამეურნეო და სხვა მიზნების მისაღწევად), რომლებსაც მოპოვებული აქვთ მშენებლობის ნებართვა.

პროგრამის თანახმად, გაყიდვის ოფციის ხელშკრულების საფუძველზე სახელმწიფო კონკურსში გამარჯვებული მენაშენისაგან შეთავაზებულ ფასად გამოისყიდის მის მიერ აშენებულ მრავალბინიან სახლებში არსებულ ფართებს, მაგრამ არაუმეტეს კონკურსის ეტაპზე წარდგენილი სამშენებლო დოკუმენტაციით გათვალისწინებული თითოეული მრავალბინიანი სახლის მთლიანი საცხოვრებელი ფართის 30%-ისა. კონკურსის მონაწილის მიერ საკონკურსო წინადადებით შეთავაზებული 1 კვადრატული მეტრი საცხოვრებელი ფართის ნასყიდობის ფასი თბილისში უნდა იყოს არაუმეტეს 1700 (ათას შვიდასი) ლარისა, ხოლო სხვა მუნიციპალიტეტებში 1700 (ათას შვიდასი) ლარისა და იმ კოეფიციენტის ნამრავლით, რომელიც საქართველოს მთავრობის განკარგულებით განისაზღვრება.

მაშასადამე, ამ პროგრამის მიზანი არის მენაშენეების ფინანსური უზრუნველყოფა და მხარდაჭერა. ვინაიდან, მათ ექნებათ აშენებული ფართების გარკვეული ნაწილის გაყიდვის გარანტია, რაც შეამცირებს ფინანსურ რისკებს.

მნიშვნელოვანია, რის საფუძველზე შეირჩევიან მენაშენეები. მენაშენეთა შერჩევის პროცესში ჩართული იქნება საქართველოს მთავრობის მიერ დამტკიცებული კომისია, რომელიც გამოავლენს კონკურსში გამარჯვებულ მენაშენეებს. აღნიშნული კომისია გამარჯვებულის გამოვლენის არსებით პირობად მიიჩნევს ყველაზე დაბალ შეთავაზებულ ფასს. გამარჯვებულად გამოცხადდება იმდენი მონაწილე (რიგითობის მიხედვით), რამდენსაც საკონკურსო ბიუჯეტი დაფარავს, იმ შემთხვევაში თუ ყველა გამარჯვებული ისარგებლებს გაყიდვის ოფციით.

რაც შეეხება კონკურსის ჩატარების წესს, საკონკურსო ბიუჯეტის საფუძველზე კონკურსს აცხადებს და ორგანიზებას უწევს სააგენტო. კონკურსი ცხადდება სააგენტოს ოფიციალური ელექტრონული გვერდის (www.nasp.gov.ge) საშუალებით. კონკურსი ასევე, შესაძლებელია გამოცხადდეს ნებისმიერი სხვა ინტერნეტ გვერდის ან მასობრივი ინფორმაციის სხვა საშუალებით. კონკურსის გამოცხადების შესახებ გადაწყვეტილებაში მიეთითება ყველა საჭირო ინფორმაცია, საკონკურსო წინადადების წარდგენის ვადები, ბიუჯეტი და ა.შ. კონკურსის მონაწილეს საკონკურსო წინადადება შეაქვს სააგენტოში (მისამართი: ქ. თბილისი, 0179, გამზირი ი. ჭავჭავაძე, №49ა) დალუქული კონვერტით.

კომისიის გადაწყვეტილება ცხადდება სააგენტოს ოფიციალური ელექტრონული გვერდის (www.nasp.gov.ge) საშუალებით. კონკურსში გამარჯვებულ(ებ)ს ელექტრონული ფოსტის მეშვეობით ეგზავნებათ მოწვევა გაყიდვის ოფციის ხელშეკრულების გასაფორმებლად. გადაწყვეტილების გამოქვეყნებიდან 15 კალენდარული დღის ვადაში კონკურსში გამარჯვებულ მენაშენესა და სააგენტოს შორის ფორმდება საცხოვრებელი ფართების გაყიდვის ოფციის ხელშეკრულება შესაბამისი პირობების დაცვით.

კონკურსში გამარჯვებულმა პირმა, სააგენტოსთან გაყიდვის ოფციის ხელშეკრულების დადებიდან 3 (სამი) თვის ვადაში კომისიას უნდა წარუდგინოს აუდიტორული კომპანიის მიერ გაცემული დასკვნა, რომელიც ადასტურებს, რომ კონკურსში გამარჯვებულ შესაბამის მენაშენეს მიუწვდება ხელი მშენებლობის პროექტის განსახორციელებლად საჭირო ფინანსური რესურსების 90%-ზე. წინააღმდეგ შემთხვევაში, სააგენტოსა და კონკურსში გამარჯვებულს შორის დადებული გაყიდვის ოფციის ხელშეკრულება ავტომატურად კარგავს ძალას, ხოლო კონკურსში გამარჯვებული მენაშენე – კონკურსში გამარჯვებულის სტატუსს.

კონკურსში გამარჯვებულმა სააგენტოს გაყიდვის ოფციის უფლების გამოყენების შესახებ შეტყობინება უნდა წარუდგინოს არაუგვიანეს გაყიდვის ოფციის ხელშეკრულების გაფორმებიდან 3 (სამი) წლის ვადაში;

კანონით დადგენილი წინაპირობების არსებობისას, იმ შემთხვევაში თუ გამარჯვებული მენაშენე დაიცავს ვადებასა და სხვა მოთხოვნებს, სააგენტო ვალდებული იქნება გააფორმოს ნასყიდობის ხელშეკრულება.

საქართველოს მთავრობამ 2020 წლის 25 ივნისს გამოსცა დადგენილება N387, რომელიც წარმოადგენს „იპოთეკური კრედიტების მხარდაჭერის მექანიზმის“ სახელმწიფო პროგრამას და მიზანად ისახავს დეველოპერულ სექტორში გამოწვეული ეკონომიკური სირთულეების დაძლევას, უძრავ ქონებაზე წვდომის გაუმჯობესებას იმ ფიზიკური პირებისათვის, რომელთაც არ აქვთ შესაძლებლობა, დააკმაყოფილონ სესხის უზრუნველყოფაზე არსებული მოთხოვნები (სრულად ან ნაწილობრივ), ეკონომიკური გაჯანსაღების ხელშეწყობასა და უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის სტიმულირებას სხვადასხვა კომპონენტის მეშვეობით.

პროგრამით სარგებლობის შესაძლებლობა აქვს ფიზიკურ პირს, რომელიც კომერციული ბანკისგან იღებს სესხს იმ ბინის შესაძენად, რომლის გამსხვისებელიც არის დეველოპერული კომპანია. ამასთან, პროგრამის მიზნებისათვის, შესაძლებელია მხოლოდ იმ ბინის შესაძენად გაცემული იპოთეკური კრედიტის თანადაფინანსება/გარანტიით უზრუნველყოფა, რომელიც სამოქალაქო ბრუნვაში ჩაშვების შემდეგ პირველად, პროგრამის ფარგლებში გახდა ნასყიდობის ხელშეკრულების ობიექტი და მისი პირველი შემძენი არის პროგრამის ბენეფიციარი (ხელშეწყობის მიმღები). მაშასადამე, ბინა უნდა იყოს ახალაშენებული და მასზე პირველი ნასყიდობა უნდა განახორციელოს ბენეფიციარმა.

ზემოაღნიშნული დადგენილება მოიცავს ორ კომპონენტს: სუბსიდირების კომპონენტი – იპოთეკურ კრედიტზე დარიცხული საპროცენტო სარგებლის თანადაფინანსების კომპონენტი და საგარანტიო კომპონენტი – იპოთეკური კრედიტის საგარანტიო კომპონენტი. მიზანშეწონილია, თითოეული კომპონენტის ცალ-ცალკე განხილვა, რადგან განსხვავებული პირობები და დანიშნულება აქვს.

სახელმწიფოს მიერ იპოთეკური სესხების დასუბსიდირება ნიშნავს, რომ სახელმწიფო ხდება თანამსესხებელი. მთავრობის დადგენილების თანახმად, საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სისტემაში შემავალი სსიპ – აწარმოე საქართველოში (შემდგომში „სააგენტო“) კომერციული ბანკის მიერ კომპონენტის ბენეფიციარისთვის დამტკიცებულ კრედიტზე დარიცხული საპროცენტო განაკვეთის თანადაფინანსებას განახორციელებს არაუმეტეს 4 %-ის ოდენობით, სუბსიდია გრძელდება სესხის აღებიდან 5 წლის განმავლობაში. მაგალითად, თუ კომერციული ბანკი პირობითად სესხს გასცემს ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთის შემთხვევაში წლიურ 12%-ში, მომხმარებელი 4%-იანი თანადაფინანსების შემთხვევაში გადაიხდის მხოლოდ 8%-ს, დანარჩენს დააფინანსებს სახელმწიფო. დაფინანსების კრედიტზე გავრცელებისათვის, იგი აღებული უნდა იყოს ეროვნულ ვალუტაში და თანხა უნდა შეადგენედეს არაუმეტეს 200 000 ლარს. ამასთან დაკავშირებით მნიშვნელოვანია, რომ სამოქალაქო კოდექსის 625-ე მუხლის მე-7 ნაწილის დანაწესით, ამ თანხის ოდენობით სესხის გაცემა დასაშვებია მხოლოდ ეროვნულ ვალუტაში.

სუბსიდირების კომპონენტით სარგებლობის შესაძლებლობა აქვს ფიზიკურ პირს, რომლის მიერ კომპონენტის ფარგლებში კომერციულ ბანკთან ბინის შეძენის მიზნით იპოთეკური კრედიტის ხელშეკრულება გაფორმდება და შესაბამისი კრედიტი გაიცემა 2020 წლის 31 დეკემბრის ჩათვლით პერიოდში. ეს მნიშვნელოვანი გარემოებაა კრედიტის მსურველისათვის, რადგან, თუ იგი ბანკს იპოთეკური სესხის გაცემისათვის განცხადებით მიმართავს 2020 წლის 31 დეკემბერს, ხელშეკრულების გაფორმება ვადაში სავარაუდოდ ვერ მოხერხდება და კრედიტის მსურველი პროგრამით ვერ ისარგებლებს.

რაც შეეხება მეორე, საგარანტიო კომპონენეტს, სააგენტო თავისი კომპეტენციიდან გამომდინარე უზრუნველყოფს კომერციული ბანკების მიერ კომპონენტის ფარგლებში გაცემული სესხების რისკის გადანაწილებას. იმ შემთხვევაში, თუ მოსარგებლის მიერ ბანკის წინაშე საკრედიტო ხელშეკრულებით აღებული ვალდებულებები არ შესრულდება და ბანკის მხრიდან სესხის ამოღების მიზნით გატარდება კანონით დადგენილი ღონისძიებები, მაშინ სადეპოზიტო ანგარიშზე რიცხული საგარანტიო თანხიდან მოხდება გარანტიის ათვისება კომერციული ბანკის მიერ კომპონენტით გათვალისწინებული ლიმიტების ფარგლებში; ამ მიზნით გაფორმდება ხელშეკრულებები კომერციულ ბანკსა და სააგენტოს შორის. კომპონენტში მონაწილე თითოეული კომერციული ბანკისათვის საკრედიტო გარანტია გაიცემა:

ა) კომპონენტის ფარგლებში პორტფელის არაუმეტს 20 %-ის ოდენობისა;

ბ) კომპონენტის ფარგლებში კომერციული ბანკის მიერ გაცემულ თითოეულ სესხზე სესხის ძირი თანხის არაუმეტს 20 %-ის ოდენობისა.

საგარანტიო კომპონენტის მოსარგებლეები შეიძლება იყვნენ ის ფიზიკური პირები, რომლებსაც კომპონენტში ჩართვის მომენტისათვის უკვე გადახდილი აქვთ ბინის ღირებულების პირველადი შესატანი, რომლის მოცულობა განისაზღვრება ბინის სრული ღირებულების არანაკლებ 10%-ის ოდენობით. გარანტია იმოქმედებს სესხის გაცემიდან არაუმეტეს 5 წლის განმავლობაში.

ამასთანავე, პროგრამის საგარანტიო კომპონენტით სარგებლობის შესაძლებლობა აქვს ფიზიკურ პირს, რომლის მიერ კომპონენტის ფარგლებში კომერციულ ბანკთან ბინის შეძენის მიზნით იპოთეკური კრედიტის ხელშეკრულება გაფორმდება და შესაბამისი კრედიტი გაიცემა 2020 წლის 15 დეკემბრის ჩათვლით პერიოდში.

მსესხებელმა უნდა იცოდეს, რომ უფლება აქვს ისარგებლოს ორივე კომპონენტით (სუბსიდირების და საგარანტიო) ერთად ან ცალ-ცალკე.

მაშასადამე, ზემოთგანხილული მხარდაჭერის პროგრამები ასტიმულირებს სამშენებლო ბიზნესს. სამშენებლო სექტორი კი ბევრ სხვა ბიზნესთან მჭიდრო კავშირს ავლენს, აქედან გამომდინარე, მშენებლობის განმახორციელებელ სუბიექტებთან ერთად პროგრამები შექმნილი კრიზისის დაძლევაში ეხმარება ბანკებსაც. საბანკო კრედიტის აღების მსურველი პირებისათვის კი განხილული ხელშეწყობა არის შესაძლებლობა, ბინის შეძენის შემთხვევაში, ისარგებლონ საგარანტიო კომპონენტით და დაბალი საპროცენტო განაკვეთით.

ავტორი: ანი ილაური