ბინის პრივატიზება ფორმალური წინაპირობის არარსებობის მიუხედავად

ბინის პრივატიზება ფორმალური წინაპირობის არარსებობის მიუხედავად

(საქართველოს უზენაესი სასამართლოს 2020 წლის 29 აპრილის №ბს-33(2კ-20) განჩინების მოკლე მიმოხილვა)

 

ჩვენი კომპანიის ადვოკატის — მარიამ ლაბარტყავას მონაწილეობით საინტერესო პრაქტიკა დამკვიდრდა ადმინისტრაციულ საქმეზე. 2020 წლის 29 აპრილს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატამ საბოლოო განჩინება გამოიტანა ადმინისტრაციულ საქმეზე, რომელიც შეეხებოდა კანონიერი მოსარგებლისათვის ფართობის საკუთრებაში უსასყიდლოდ გადაცემის წესს.

საქართველოს მთავრობის 2014 წლის 20 თებერვლის №189 დადგენილებით დამტკიცებული ,,კანონიერი მოსარგებლეებისათვის გადასაცემი არაპრივატიზებული საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი (იზოლირებული და არაიზოლირებული) ფართობის ადგილობრივი თვითმმართველობის აღმასრულებელი ორგანოების მიერ კანონიერი მოსარგებლეებისათვის უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემის წესის“ პირველი მუხლი განსაზღვრავს აღნიშნული დებულების რეგულირების სფეროს, რომლის მიხედვითაც იმისათვის, რომ სამართალურთიერთობაზე გავრცელდეს წინამდებარე წესი პრივატიზებამოთხოვნილი ფართობი ჩარიცხული უნდა იყოს სახელმწიფო საბინაო ან ადგილობრივი თვითმმართველი ერთეულის საბინაო ფონდში. თუმცა, განსახილველ შემთხვევაში, სადავო ფართობი ირიცხებოდა შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოების ბალანსზე, და შედეგად, ადმინისტრაციული ორაგნო უარს აცხადებდა მოთხოვნილი უძრავი ქონების პრივატიზებაზე.

ამ საქმეში სამივე ინსტანციის სასამართლომ მხარი დაუჭირა და გაიზიარა ჩვენი მხარის მიერ წარდგენილი არგუმენტაცია და განმარტა, რომ პირის კანონიერ მოსარგებლედ მიჩნევისათვის უფლებამოსილმა ადმინისტრაციულმა ორგანომ, ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში ფაქტობრივი და სამართლებრივი გარემოებების გათვალისწინებითა და წარდგენილი დოკუმენტების სათანადო შეფასების შედეგად უნდა მიიღოს გადაწყვეტილება. კონკრეტულ შემთხვევაში სასამართლომ მიიჩნია, რომ მოპასუხე ადმინისტრაციულმა ორგანომ გასაჩივრებული გადაწყვეტილება მიიღო საქმის გარემოებების სათანადო გამოკვლევის გარეშე, ადმინისტრაციულ ორგანოს საქმის რეალური, ფაქტობრივი გარემოებები და წარდგენილი დოკუმენტები არ შეუფასებია ერთობლიობაში, დასახელებული გარემოებები კი საბოლოო ჯამში ხელყოფს მოსარჩელის კანონიერ ინტერესს საკუთრებასთან დაკავშირებით, რაც განმტკიცებულია საქართველოს კონსტიტუციის მე-19 მუხლითა და საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 170-ე მუხლით, რამეთუ სახეზეა გარემოება, როდესაც ერთი მხრივ ფორმალურად არსებობს მოსარჩელის საკუთრების უფლება, ხოლო მეორე მხრივ კი იგი ვერ ახერხებს აღნიშნული უფლების სამართლებრივ ჩარჩოში მოქცევას — უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემას და შემდგომ საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლებით აღრიცხვას, რაც იმ ხარისხით ზღუდავს საკუთრების უფლებას, რომ შინაარსს უკარგავს მას.

შედეგად, სასამართლომ ჩვენ მიერ წარდგენილი სარჩელი სრულად დააკმაყოფილა და ბათილად სცნო მოსარჩელისათვის ბინის უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემის შესახებ უარის თქმის აქტები და მოპასუხე ადმინისტრაციულ ორგანოს დაევალა ახალი ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემა მოთხოვნილი ქმედების განხორციელბის თაობაზე.

მოპასუხე ადმინისტრაციულ ორგანოს აგრეთვე დაეკისრა სასამართლო ხარჯებისა და ადვოკატის მომსახურეობისთვის გადახდილი თანხების ანაზღაურება.

საკითხის არსის გათვალისწინებით, წარმოგიდგენთ ინფორმაციას ფიზიკური პირის მიერ უძრავი ქონების პრივატიზების შესახებ.

 

ფიზიკური პირის მიერ მის კანონიერ სარგებლობაში არსებული უძრავი ქონების პრივატიზება

 

პრივატიზება ფართო გაგებით განიმარტება, როგორც პროცესი, რომლის დროსაც ხდება სახელმწიფო აქტივობების კერძო სექტორისათვის გადაცემა[i]. პრივატიზების ერთ-ერთ სახეს/ტიპს კი წარმოადგენს ქონების პრივატიზება.

წინამდებარე ბლოგში განხილული იქნება კანონიერი მოსარგებლეების მიერ მათ კანონიერ მფლობელობაში არსებულ ფართობებზე საკუთრების უფლების მოპოვების შესაძლებლობა საქართველოს მთავრობის 2014 წლის 20 თებერვლის №189 დადგენილებით დამტკიცებული „კანონიერი მოსარგებლეებისათვის გადასაცემი არაპრივატიზებული საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი (იზოლირებული და არაიზოლირებული) ფართობის ადგილობრივი თვითმმართველობის აღმასრულებელი ორგანოების მიერ კანონიერი მოსარგებლეებისათვის უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემის წესის“[ii] (შემდეგში — დადგენილებით დამტკიცებული წესი) შესაბამისად.

იმისათვის, რომ ფიზიკურმა პირმა ისარგებლოს აღნიშნული დადგენილებით დამტკიცებული წესით და საკუთრებაში მიიღოს მის კანონიერ სარგებლობაში არსებული უძრავი ქონება, ქვემოთ პუნქტობრივად განვიხილავთ დადგენილებით დამტკიცებული წესის მოქმედების სფეროს, სამართალურთიერთობაში მონაწილე მხარეებსა და უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოში წარსადგენ დოკუმენტთა ჩამონათვალს.

  1. დადგენილებით დამტკიცებული წესის მოქმედების სფერო

დადგენილებით დამტკიცებული წესის მოქმედება ვრცელდება სახელმწიფო საბინაო ფონდში საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის ამოქმედებამდე და ადგილობრივი თვითმმართველი ერთეულის საცხოვრებელ ფონდში არსებული, მათ შორის 2007 წლის 2 თებერვლამდე დროებით გადაცემული, არაპრივატიზებული საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი (იზოლირებული და არაიზოლირებული) ფართობის კანონიერი მოსარგებლისათვის უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემულ ფართობზე, აგრეთვე სამტრედიისა და ქალაქ ფოთის მუნიციპალიტეტების ტერიტორიაზე მდებარე იმ საცხოვრებელ და არასაცხოვრებელ (იზოლირებული და არაიზოლირებული) ფართობებზე, რომელთა შესახებ დოკუმენტაცია არ არის დაცული შესაბამისი მუნიციპალიტეტის, საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სისტემაში შემავალი სსიპ − სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოს, საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს მმართველობის სფეროში მოქმედი სსიპ – საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს, სსიპ – საქართველოს ეროვნული არქივისა და სსიპ – საქართველოს ნოტარიუსთა პალატის არქივებში[iii].

შესაბამისად, იმ შემთხვევაში თუ თქვენ ფლობთ ზემოთ ჩამოთვლილი შემთხვევების შედეგად გადმოცემულ/არსებულ ფართობებს, უძრავი ქონების ადგილ-მდებარეობის გათვალისწინებით შესაბამისი მუნიციპალიტეტისათვის მიმართვის საფუძველზე თქვენ შეგიძლიათ მოექცეთ წინამდებარე ნორმატიული აქტის მოქმედების ფარგლებში.

  1. სამართალურთიერთობის მხარეები

,,არაპრივატიზებული საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი (იზოლირებული და არაიზოლირებული) ფართობის საკუთრებაში გადაცემის განხილვის საფუძველია კანონიერი მოსარგებლის წერილობითი განცხადება შესაბამის ადგილობრივი თვითმართველობის აღმასრულებელ ორგანოში[iv].

დადგენილებით დამტკიცებული წესის შესაბამისად კანონიერი მოსარგებლე განმარტებულია, როგორც ფიზიკური პირი, რომელიც უფლებამოსილი ორგანოს მიერ გაცემული დოკუმენტის (ინდივიდუალურადმინისტრაციული სამართლებრივი აქტი, ბინის ორდერი, საბინაო წიგნი და სხვ.) საფუძველზე კანონიერად სარგებლობს საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი (იზოლირებული ან არაიზოლირებული) ფართობით, ხოლო კანონიერი მოსარგებლის გარდაცვალების შემთხვევაში მისი მემკვიდრე[v].

რაც შეეხება გადაწყვეტილების მიმღებ პირს/ორგანოს, არაპრივატიზებული საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი (იზოლირებული და არაიზოლირებული) ფართობის კანონიერი მოსარგებლისათვის საკუთრებაში გადაცემის შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს შესაბამისი ადგილობრივი თვითმმართველობის აღმასრულებელი ორგანოს უფლებამოსილი თანამდებობის პირი (თვითმმართველი ქალაქის მერი, მუნიციპალიტეტის გამგებელი, ქალაქ თბილისში — შესაბამისი რაიონის გამგებელი) „ადგილობრივი თვითმმართველობის შესახებ“ საქართველოს ორგანული კანონის, ამ წესისა და კანონმდებლობის შესაბამისად[vi].

  1. უფლებამოსილ ადმინისტრაციულ ორგანოში წარსადგენი დოკუმენტაცია

კანონიერი მოსარგებლეებისათვის უსასყიდლოდ საკუთრების უფლების მინიჭებისათვის საჭიროა უფლებამოსილ ადმონისტრაციულ ორგანოში შემდეგ დოკუმენტთა წარდგენა[vii]:

ა) არაპრივატიზებული საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი(იზოლირებული და არაიზოლირებული) ფართობის კანონიერი სარგებლობის დამადასტურებელი დოკუმენტი (ინდივიდუალურადმინისტრაციული სამართლებრივი აქტი, ბინის ორდერი, საბინაო წიგნი და სხვ.); კანონიერი მოსარგებლის გარდაცვალების შემთხვევაში, აგრეთვე მემკვიდრეობის დამადასტურებელი შესაბამისი დოკუმენტი;

ბ) განმცხადებლის პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტის ასლი, ხოლო წარმომადგენლობის შემთხვევაში, დამატებით წარმომადგენლის პირადობის დამადასტურებელი დოკუმენტის ასლი და წარმომადგენლობის დამადასტურებელი დოკუმენტი;

გ) საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი (იზოლირებული და არაიზოლირებული) ფართობის შიდა საკადასტრო აზომვითი ნახაზი;

დ) ნოტარიულად დამოწმებული თანხმობა (თანხმობები), თუკი კანონიერი სარგებლობის დამადასტურებელ დოკუმენტში მითითებულია რამდენიმე კანონიერი მოსარგებლე და საკუთრებაში გადაცემის მოთხოვნის უფლების დათმობა ხდება კანონიერი მოსარგებლის (მოსარგებლეების) მიერ ერთი ან რამდენიმე კანონიერი მოსარგებლის სასარგებლოდ;

ე) გარკვეული პირობით დროებით გადაცემული არაპრივატიზირებული საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი (იზოლირებული და არაიზოლირებული) ფართობის უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემისას კანონიერი მოსარგებლის (მოსარგებლეების) ნოტარიულად დამოწმებული წერილობითი უარი უფლებამოსილი ორგანოსაგან პირობის შესრულების მოთხოვნაზე, რომელიც დამოკიდებული იქნება მისი განცხადების დაკმაყოფილების პირობაზე;

ვ) დროებით გადაცემული არაპრივატიზებული საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი (იზოლირებული და არაიზოლირებული) ფართობის უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემის კანონიერი მოსარგებლის(მოსარგებლეების) მიერ 2007 წლის 2 თებერვლამდე აღნიშნულ ფართობზე რეგისტრაციის დამადასტურებელი საბუთი;

ზ) ინდივიდუალურ საცხოვრებელ სახლში არსებულ საცხოვრებელ და არასაცხოვრებელ(იზოლირებულ და არაიზოლირებულ) ფართობთან ერთად შესაბამისი მიწის ნაკვეთის უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემისას, მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აზომვითი ნახაზი, აგრეთვე ინფორმაცია ტექნიკური ინვენტარიზაციის არქივიდან (ცნობა-დახასიათება, საინვენტარიზაციო გეგმა და სხვა).

თუ კანონიერი მოსარგებლის მიერ წარდგენილი განცხადება და თანდართული დოკუმენტები აკმაყოფილებს წინამდებარე დებულებით გათვალისწინებულ მოთხოვნებს, ადგილობრივი თვითმმართველობის აღმასრულებელი ორგანო დადგენილ ვადაში იღებს გადაწყვეტილებას საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი (იზოლირებული და არაიზოლირებული) ფართობის კანონიერი მოსარგებლის საკუთრებაში გადაცემის თაობაზე[viii].

აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ საკუთრებაში გადაცემა გულისხმობს ადგილობრივი თვითმმართველობის აღმასრულებელი ორგანოს გადაწყვეტილების საფუძველზე არაპრივა­ტი­ზებულ საცხოვრებელ და არასაცხოვრებელ (იზოლირებული და არა­იზოლირებული) ფართობზე კანონიერი მოსარგებლეებისათვის უსასყიდლოდ საკუთრების უფლების მინიჭებას. ხოლო, კანონიერ სარგებლობაში არსებულ საცხოვრებელ და არასაც­ხო­ვ­რებელ ფართობზე საკუთრების უფლების წარმოშობისათვის აუ­ცი­ლე­ბელია საკუთრების უფლების მოწმობის საფუძველზე უფლების სსიპ ‑ საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში რეგისტრაცია[ix].

დასკვნა

კერძო საკუთრების არსებობა, მისით თავისუფლად სარგებლობა და განკარგვა ადამიანის თავისუფალი განვითარების ერთ-ერთ ძირითად კომპონენტს წარმოადგენს, შესაბამისად, მნიშვნელოვანია დროულად გამოვიყენოთ სახელმწიფოს მიერ მონიჭებული უფლება კანონიერ მფლობელობაში არსებული ფართობის საკუთრებაში რეგისტრაციისათვის. აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ განხილული დადგენილებით დამტკიცებული წესის ერთ-ერთი მიზანი ფიზიკურ პირთათვის მათ კანონიერ სარგებლობაში არსებული სახელმწიფო საბინაო ფონდის არაპრივატიზებული საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი (იზოლირებული და არაიზოლირებული) ფართობის საკუთრებაში უსასყიდლოდ გადაცემის პროცესის დასრულება გახლავთ.

მარიამ ლაბარტყავა

_________________________________

[i] Ahnefeld M., Die Performance von Privatisierungen am Kapitalmarkt, 1. Aufl., 2007, Wiesbaden, Deutscher

Universitäts-Verlag, 9.

[ii] წინამდებარე წესი დამტკიცებულია „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონის პირველი მუხლის მე-5 პუნქტის „ე“ ქვეპუნქტისა და „სახელმწიფო ქონების შესახებ“ საქართველოს კანონში ცვლილების შეტანის თაობაზე“ 2013 წლის 6 სექტემბრის (N1037-Iს) საქართველოს კანონის მე-2 მუ­ხ­ლის მე-3 პუნქტის „ა“ ქვეპუნქტის საფუძველზე.

[iii] 2021 წლის პირველი იანვრიდან, კანონიერი მოსარგებლე კარგავს საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი (იზოლირებული და არაიზოლირებული) ფართობის, დადგენილებით დამტკიცებული წესის 51 მუხლის შესაბამისად, უსასყიდლოდ საკუთრებაში გადაცემის მოთხოვნის უფლებას. აღნიშნული თარიღის შემდეგ საკუთრების უფლების მოპოვება შესაძლებელია ზოგადი წესის შესაბამისად.

[iv] დადგენილებით დამტკიცებული წესის 4.1 მუხლი.

[v] იქვე, მუხლი 2.„ე“.

[vi] იქვე, მუხლი 3.

[vii] იქვე, მუხლი 4.3.

[viii] იქვე, მუხლი 5.2.

[ix] იქვე, მუხლი 7.3.